原状回復とは，賃貸借契約の終了時に，賃借物件を元の状態に戻すために賃借人が負担する義務をいいます。

例えば，商業物件の場合，客席の仕切りや厨房の水回りの形状を変更した場合には，当該変更箇所を元に戻した上で退去しなければなりません。

また，借地人が借地上に建物を建築した場合には，原状回復として，建物を取り壊し，更地にした上で土地を返還する必要があります。

このように，原状回復の内容は，賃貸借契約の目的が建物か土地か，あるいは用途が住宅用か商業用かで大きく異なってきます。住宅物件の場合，賃借人が通常損耗についての原状回復まで負担する必要があるかという点がよく問題になります。この点につきましては，「賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要」と解されています（最判平成17年12月16日）。

他方，商業物件として使用されている場合，業種によって（事務所として使用するか，飲食用の物件として使用するか等），必要とされる設備や仕様が大きく違ってきますので，原状回復の範囲や金額について争いが生じ易くなります。借地上に建物を建築した場合も，建物そのものを取り壊す必要がありますので，原状回復費用が多額に上ることが多く，紛争は生じ易いといえます。

さらに，賃借人の地位が賃貸借契約の途中で譲渡された場合，新賃借人と旧賃借人との間で原状回復義務の範囲について認識に相違があったため，賃貸借契約終了時に新賃借人が，旧賃借人に対して損害賠償を請求するという案件もあります。

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